Nội dung chính
Thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ về giá thuê, nguồn cung và tiêu chuẩn xanh trong năm 2025‑2026.
Giá thuê và mức chênh lệch rõ rệt
Theo báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank, giá thuê văn phòng hạng A ở TP.Hồ Chí Minh đạt trung bình 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở hạng B, con số tương ứng là 33,2 USD/m²/tháng (TP.HCM) và 19,7 USD/m²/tháng (Hà Nội).
Nguyên nhân tạo ra chênh lệch
- TP.Hồ Chí Minh tập trung duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, áp dụng chính sách giá linh hoạt và ưu đãi để giữ chân khách hàng.
- Hà Nội đang có dòng dự án văn phòng cao cấp mới, đẩy giá lên dù tỷ lệ trống ngắn hạn có xu hướng tăng.
Quy mô nguồn cung và tiêu chuẩn xanh
Tổng nguồn cung văn phòng hiện có 1,8 triệu m² tại TP.Hồ Chí Minh và 2,1 triệu m² tại Hà Nội. Đáng chú ý, hơn 40% diện tích văn phòng ở TP.Hồ Chí Minh đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững.
Nhu cầu hấp thụ và ngành chủ lực
Năm 2025, TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức hấp thụ ròng 52.800 m², chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin. Hà Nội đạt 44.300 m², được hỗ trợ mạnh mẽ bởi các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.
Triển vọng 2026: Dự án mới và khu vực tiềm năng
Năm 2026 dự kiến TP.Hồ Chí Minh sẽ bổ sung khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A tại khu trung tâm (CBD). Hà Nội sẽ có thêm 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung ở khu vực Tây Hồ Tây – một trung tâm kinh doanh mới đang nổi lên.
Nhận định chuyên gia và xu hướng “flight to quality”
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam, cho rằng thị trường văn phòng đang chuyển sang giai đoạn cân bằng hơn là thu hẹp. Ông nhấn mạnh: “Ở TP.Hồ Chí Minh, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt để đáp ứng áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ các công ty công nghệ và logistics vẫn mạnh mẽ, đặc biệt là với không gian làm việc xanh.”
Tại Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn, với các tòa nhà xanh trở thành chuẩn mực mới và khu vực Tây Hồ Tây dần khẳng định vị thế trung tâm kinh doanh thế hệ mới.
Kết luận: Thị trường văn phòng Việt Nam đang tiến tới một môi trường cạnh tranh dựa trên chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp. Các nhà đầu tư và chủ nhà cần chú trọng vào tiêu chuẩn xanh và vị trí chiến lược để duy trì lợi thế.