Nội dung chính
Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cân bằng lại
Theo báo cáo mới nhất của Savills, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang trải qua quá trình tái cân bằng, khi các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ.
Trong năm tài chính 2024‑2025, thị trường này vẫn duy trì mức ổn định mà chúng ta đã chứng kiến suốt 5 năm qua. Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê ở các phân khúc A, B và C cho thấy xu hướng điều chỉnh nhẹ nhưng rõ ràng, phản ánh sự hấp thụ dần nguồn cung mới và sự chuyển dịch nhu cầu của doanh nghiệp.
Phân tích chi tiết các phân khúc văn phòng
1. Văn phòng hạng A
Quý III/2024, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A giảm xuống 78%, giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm này cho thấy các tòa nhà cao cấp đang gặp áp lực từ nguồn cung mới, đặc biệt là các dự án vừa hoàn công ở khu vực ngoại thành.
2. Văn phòng hạng B
Ngược lại, hạng B ghi nhận mức tăng lên 81% – tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước, dù vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước. Điều này phản ánh nhu cầu hấp thụ nguồn cung mới từ cuối năm 2024, đồng thời cho thấy doanh nghiệp đang tìm kiếm giải pháp chi phí hợp lý hơn trong bối cảnh giá thuê hạng A tăng.
3. Văn phòng hạng C
Phân khúc hạng C vẫn là “đầu trọc” với tỷ lệ lấp đầy 92%, chứng tỏ nhu cầu ổn định đối với văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.
CBD vs non‑CBD: Điểm nóng và tiềm năng phát triển
CBD (khu trung tâm)
Chỉ số văn phòng tại CBD đạt 94 điểm – tăng 5 điểm so với quý trước và 7 điểm so với năm trước, cho thấy sức hút mạnh mẽ của vị trí đắc địa. Giá cho thuê trung bình đạt 860.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy lên tới 96% sau khi một số dự án yếu bị loại bỏ, khẳng định nguồn cung khan hiếm và cạnh tranh gay gắt.
Non‑CBD (khu vực ngoài trung tâm)
Chỉ số tại non‑CBD tăng nhẹ lên 79 điểm (tăng 1 điểm so với quý trước, nhưng giảm 4 điểm so với năm trước). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước nhưng giảm 6 điểm phần trăm so với năm trước, do nguồn cung mới gia nhập thị trường. Giá thuê duy trì ổn định theo quý và tăng 2% theo năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy sức bền của mức giá tại các khu vực ven đô đang phát triển mạnh.
Những khu vực mới thu hút sự quan tâm
Savills ghi nhận sự gia tăng quan tâm tới các khu vực phát triển mới như khu đô thị mới phía Tây và các dự án văn phòng cao cấp đang hoàn thiện hoặc đang xây dựng. Những không gian làm việc hiện đại, với mức giá cạnh tranh, đang lôi kéo các doanh nghiệp không bị ràng buộc vị trí khách hàng, đồng thời tạo áp lực lên các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm.
Những bài học và dự báo
• Các dự án không đạt tiêu chuẩn chất lượng sẽ tiếp tục bị loại bỏ, giúp nâng cao chất lượng tổng thể của thị trường.
• Doanh nghiệp nên cân nhắc chuyển dịch sang các khu vực mới để tối ưu chi phí, đồng thời tận dụng mức giá hợp lý tại non‑CBD.
• Nhà đầu tư cần theo dõi chặt chẽ xu hướng lấp đầy và giá thuê ở cả CBD và non‑CBD để đưa ra quyết định mua bán hoặc cho thuê hợp lý.
Bạn có câu hỏi nào về xu hướng văn phòng Hà Nội? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để nhận báo cáo chi tiết hơn.