Nội dung chính
Thị trường bất động sản đang đứng trước ngưỡng cửa mới khi ngân hàng không ưu tiên cho vay và lãi suất đang leo thang.
Thị trường bất động sản không phải là ưu tiên vay vốn
Theo TS Cấn Văn Lực, Trưởng bộ phận Kinh tế BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên cho vay nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại, nhà ở trung cấp phải chịu mức lãi suất cao hơn mức trung bình của hệ thống ngân hàng.
Hệ số K và bảng giá đất – rào cản lớn nhất
Trong Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch CTCP GP Invest) nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do áp dụng bảng giá đất 2024, một số khu vực Hà Nội và TP.HCM đã lên tới hơn 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m² tương ứng.
Hệ số K chưa công bố
Việc chưa ban hành hệ số K khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án tới 6 tháng sau khi nhận đất.
Vướng mắc giải phóng mặt bằng
Thủ tục giải phóng mặt bằng vẫn còn chậm, nếu địa phương không quyết liệt thì dự án sẽ gặp khó khăn đáng kể.
Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết vướng mắc đất đai
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu cho biết Nghị quyết này đề ra 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước thu hồi phần đất chưa hoàn tất nếu dự án đã đạt 75% diện tích và 75% người sử dụng.
- Thu hồi đất khi bồi thường: Bổ sung ngoại lệ cho dự án khẩn cấp, quốc gia hoặc tái định cư tại chỗ.
- Đấu giá và đấu thầu: Không yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
- Áp dụng bảng giá đất thống nhất: Cho phép lựa chọn hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính: Giảm tiền sử dụng đất đồng loạt mà không cần xin giấy phép thêm.
Đề xuất hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, kiến nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và sử dụng tài sản đất làm thế chấp để tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.
Dự báo lãi suất vay bất động sản năm 2025‑2026
Theo TS Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể:
- Vay đầu tư kinh doanh bất động sản: +24%.
- Vay mua, sửa nhà ở: +14‑15%.
Trong khi tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế, ngân hàng dự kiến sẽ tiếp tục tăng lãi suất để duy trì cân bằng rủi ro.
Định danh bất động sản: Giải pháp giảm đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, cho biết Nghị định 357 sẽ gán mã số định danh cho mỗi lô đất, dự án và công trình. Điều này:
- Minh bạch hoá quy trình từ cấp đất đến giao dịch.
- Ngăn ngừa “hai giá” và giảm thiểu đầu cơ.
- Định danh môi giới cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin nhà đầu tư.
So sánh quốc tế, ông Takayama Yasushi (Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản) nhấn mạnh mô hình nhà ở xã hội của Nhật đã dựa vào lãi suất thấp, thời hạn vay dài và phối hợp chặt chẽ giữa nhà nước và địa phương để giải quyết khủng hoảng nhà ở sau chiến tranh.
Kết luận
Thị trường bất động sản 2026 sẽ phải thích nghi với:
- Chi phí đất cao do bảng giá và hệ số K chưa rõ.
- Lãi suất vay tăng, đòi hỏi doanh nghiệp tối ưu cấu trúc tài chính.
- Những cải cách pháp lý của Nghị quyết 254 và Nghị định 357 giúp giảm thủ tục và ngăn chặn đầu cơ.
Doanh nghiệp nên tập trung vào các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp và các dự án có quy hoạch dài hạn, đồng thời tận dụng các công cụ tài chính linh hoạt như trả tiền thuê đất theo năm.
Bạn có ý kiến gì về triển vọng bất động sản trong bối cảnh lãi suất tăng? Hãy chia sẻ suy nghĩ của mình ở phần bình luận và theo dõi chúng tôi để cập nhật những phân tích mới nhất.